Avi Krainer-一無所獲-文章4

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本週企業家Avi Krainer
#發布4-一無所有
我在房地產界接觸到的最神奇的事情之一就是我所謂的“一無所有”。 房地產收益率(例如,與資本市場等其他投資相比)很普遍,因為它被認為是一項可靠的投資,因此可以利用槓桿效應為“貨幣生產”帶來機會。
我跟一個朋友介紹了我參加本週企業家的經歷,他還要求我舉一些具體的例子,而且由於我是一名工程師,所以對我來說,用數字最容易,因此這裡有很多數字(只適用於那些擁有強大數字的人)心!)… ????
我想指出的是,根據我的經驗和理解,這篇文章中所說的只是我的想法,並不構成利用槓桿的意圖或呼籲。 收益率計算和稅收估算只是粗略的估算,任何投資都應根據自身情況進行審查。 此處給出的示例僅表示一個概念。 提出的收益率計算未考慮房地產投資可能涉及的風險和匯率波動,在進行任何稅收計算時均應諮詢合格的會計師。 我沒有任何稅務建議證明。
我們將分析一個典型的投資物業的示例,該物業的成本為100,000美元,總租金為1,250美元。
通常平均支出為40%(市政稅,維修費,空缺,管理費和保險費)。 因此,預期淨租金約為750美元。 收益的計算(稅前):
9%= $ 100,000 / 12 * $ 750
那麼,您如何一無所獲呢?
舍客勒的交易成本約為330,000萬美元(100萬美元)。 假設您有230,000新謝克爾的權益。 要達到100,000美元,您還需要100,000謝克爾。 從銀行貸款100,000新謝克爾,為期5年(可以輕鬆獲得4%左右的利息)。
貸款的每月還款額約為1,850新謝克爾。
預期的淨租金(稅前)為750美元,匯率為3.25約為2,437新謝克爾。 在以色列和美國扣除稅款後,房租或多或少會還清貸款(正如我提到的那樣,應在納稅事宜上諮詢納稅人)。
五年後會怎樣? 5.您擁有價值1美元(不含貸款)的財產(不考慮潛在價值增加)。 100,000.您“創造”了2新謝克爾(至少是100,000新謝克爾,這是在不考慮增加可增加回報的價值增長之前)的結果,這反映了初始投資的100,000%! (稅後每年大約淨額的44%!)扣除費用後,您開始獲得$ 9的房租(保守的數字,未考慮房租的增加)。 初始資本為750。 終生約230,000新謝克爾(稅後)的夢想回報! (稅後淨額約為2000%)。 這是現金流量回報,如果我們考慮價值的增長和租金的增長,這是一筆僅在美國才能找到的大筆交易。
如果您的丈夫和妻子擁有流動性培訓基金,每個基金約有120-140萬新謝克爾,那麼您可以申請過渡性貸款7年(高達該基金的80%,利息大約為利息-每月每130約100,000謝克爾還款)貸款)。 假設學習資金的回報率為5%,那麼您每年還能再賺3-4%。 多麼有趣! 從哪兒冒出來!
最富裕的是? 即使您根本沒有股權,但您仍有公寓。 以330,000%的利率為20萬年的任何目的抵押4,並每月償還2,000新謝克爾,這幾乎由房租支付。 20年後,您擁有價值330,000新謝克爾的財產(在考慮價值增加之前),這將為您的養老金增加2000新謝克爾的淨額(而且可能由於租金增加而增加)。 因此,在沒有任何初始權益的情況下,由抵押銀行和好的租戶提供的禮貌使我們成為了賺錢的“工廠”。
在這裡,我們為退休的家人創造了330,000新謝克爾(零資產,零資產)(可能是660,000千,增值了2倍,或者990,000,增值了3倍,是特拉維夫) ????)。
如果我們不執行此簡單操作? 再過20年,我們將擁有什麼? 沒什麼。 沒有任何戲劇性的事情發生,只有我們將虛無,沒有在那裡……
想想看,我們拿出一筆貸款,每天早上有一個美國的房客上班(為我們服務)並還清貸款,實際上,貸款本金的支付是在為我們“存錢”。 這就是我們一個月又一個月地為自己出汗和儲蓄,以及投資房地產的區別,房地產/租戶“為我們工作”,並為我們存入儲蓄計劃中……羅伯特·清崎最著名的口號之一就是:“儲蓄者是失敗者”。
因此,凡是有錢被困在牆壁或銀行中的人,請三思而後行!
當然,必須始終考慮可能的風險和匯率波動,但房地產槓桿是附加值!
在圖片中-我最關注的房地產法。

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