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美國房地產 - 美國房地產投資

美國房地產投資-2024年美國房地產投資者綜合指南

近年來,以色列投資者越來越多地表現出對美國房地產投資的興趣。這樣做的一個主要原因是試圖在以色列境外尋找有利可圖的房地產交易,這些交易可以以低於以色列所需的股本進行,並有可能獲得更高的回報,同時利用經濟危機2008年爆發,導緻美國房地產價格下跌,創造了投資機會,其中大部分至今仍然存在。

對於外國投資者來說,在海外投資,特別是在美國投資,需要深入的研究和先驗知識,這將防止他將錢投入鹿基金並冒著失去財產的風險。

在下文中,我們將為您提供全面的回顧,涉及美國每個房地產投資者在進行交易之前必須了解的 9 個最重要的問題。這些資訊與初學者和高級投資者都相關。讓我們深入了解…

來自房地產界的新聞

總有一些新的東西我們可以學到。 這就是無限宇宙中的樣子

美國房地產市場的特色-為什麼選擇美國?

由於各地區人口、文化和消費特徵的差異,北美房地產市場提供了廣泛的投資機會。了解市場規模-目前美國有329億人居住。

有許多因素可能會影響投資的可行性及其特徵,包括財產所在地區的犯罪程度、居住在該地區的人口的社會經濟狀況、積極或不良的存在該地區的負面移民、租賃住房的需求等等。

本週發起
以色列房地產市場與美國市場有3個根本差異:
  1. 房地產價格 - 美國的公寓和房屋的成本比以色列的公寓和房屋的價格便宜得多。為了說明這一點,您可以在美國找到一棟寬敞的土地房屋,其價格相當於以色列週邊城市之一的三房公寓的價格。
  2. 土地的價值 - 美國的土地價格沒有以色列那麼重要,而且那裡的建築成本更便宜。由於美國經常發生地震和風暴,通常需要提供快速的住房解決方案,因此習慣上採用預製結構建造房屋或採用木結構方法建造。因此,建築物的成本更便宜,但總體而言維護成本有時可能更高,這大大降低了該國的房地產價格與以色列相比。
  3. שקיפות - 在美國,行政管理完全透明,整個房地產購買過程都受到法律和法規的監管,這使得與以色列的過程相比,過程更加容易和簡單。
房地產創業
2008年的經濟危機對美國房地產市場有何影響?

2007年爆發的次貸危機導致一年後全球經濟危機。這場危機的名稱源於其爆發的原因,即向因收入不穩定而無力償還貸款的人提供用於購買房產的高息次級貸款,並導致取消抵押品贖回權和出售許多屬性。

是什麼導致了危機的爆發??

在危機爆發前,美國房地產市場逐步成長,導致政府以非常有利的條件發放滿足房屋需求的貸款,例如低利率、無需預付款或額外擔保等。這種做法很快就導致了房地產需求的增加,並造成了出租公寓無利可圖的情況,因為很容易獲得由銀行全額資助的抵押貸款(買家無需攜帶任何資金)公平)。

如前所述,房地產需求的增加導致價格大幅上漲,以及非住宅房地產的需求增加。同時,銀行和貸款機構認為借款人有能力償還貸款,在沒有充分控制的情況下向他們提供次級貸款,透過發行高利息債券來融資。

當時升息的(貨幣)決定使借款人難以償還貸款,出現了許多藉款人不得不將房屋交給貸款人的情況,而貸款人卻無法出售房產,因為房地產市場放緩,需求大幅下降。結果,交易的房地產股票也暴跌,危機在美國發出訊號並蔓延到全世界。

最後一根稻草是美國公寓價值的下降,導致他們拿出的抵押貸款金額高於他們擁有的公寓價值(Under Water),並導致更多的借款人放棄貸款。增加他們的財產,從而加劇了危機的影響。

最終,銀行和貸款機構留下了大量無人認領的資產,他們必須迅速擺脫這些資產以償還債務,使該國的房地產價格達到了前所未有的低點。

「機會」—美國低廉的價格和大量的房地產投資供應

危機過後,目光敏銳的投資者很快就看到了眼前的機遇,開始對美國房地產表現出興趣。隨著銀行和貸款機構設定的抵押貸款條件收緊,美國人發現很難利用這個機會,這使得市場向外部投資者開放,並增加了對租賃房屋的需求。

儘管已經過去了很多年,房地產價格逐漸恢復並開始上漲,但與世界許多地方,特別是與以色列相比,仍然處於較低水平。

新冠危機是否威脅到房地產市場?恩巴拉ב?

這些天我們正在經歷一場全球危機,它正在以我們還不知道的方式影響著衛生系統和經濟,但與預期相反的是,美國上個季度的房屋銷售量比去年同期增長了 43%年。房價指數較去年的4.29上漲3.25%,房價上漲2.17%。

以下是20日記錄的價格走勢 截至 2022 年該國最大的城市:

鳳凰城的增幅最高,為32.41%,其次是聖地牙哥(27.79%)、西雅圖(25.5%)、坦帕(24.41%)、達拉斯(23.66%)、拉斯維加斯(22.45%)、邁阿密(22.23 %) )、舊金山(21.98%)、丹佛(21.31%)、夏洛特(20.89%)、波特蘭(19.54%)、洛杉磯(19.12%)、波士頓(18.73%)、亞特蘭大(18.48%)、紐約(17.86) %)、克里夫蘭(16.23%)、底特律(16.12%)、華盛頓(15.84%)、明尼亞波利斯(14.56%)和芝加哥(13.32%)。

去年,美國新房產的中位數價格上漲了 20.1%,目前約為 390,000 萬美元。

現有房產(二手)的中位數價格約為 356,000 美元。

購屋需求持續上升,但開工數量和相對較低的供應量無法滿足高需求。有些人認為,這種不平衡預計將使投資者受益更多。

5.2年底失業率降至2021%也是令人鼓舞的數字。

一個播客
根據這些數據,當今美國主要的投資管道是什麼?

✔️ 購買私人住宅  -  單親家庭

在美國購買獨立式私人住宅,賦予其所有者對該財產及其所在土地的專有所有權,以及他的權利和義務。獨立屋的價格雖然較高,但更容易獲得抵押貸款,並且可以準確預測預期的收入和支出。此外,儘管這些房屋通常遠離市中心,尋找租戶可能有點困難,但數據顯示,大多數美國人更喜歡住在獨立屋。

 

✔️ 購買建築​​物或綜合大樓中的公寓

在建築物或綜合大樓中購買公寓僅授予業主對公寓的所有權,與以色列不同的是,美國的公寓大樓(稱為公寓)可以包含數百套公寓,屬於不同的業主。所有公寓業主都有義務支付公寓(「房屋費」)以管理和維護建築物。

這些公寓相對便宜,而且大多數建築物都包含健身房和游泳池等附加設施,但重要的是要考慮到還有成百上千的額外租戶、建築法規和管理建築物的機構,以及住房公積金付款可能相對較高,特別是如果對建築物進行升級並添加可提高租戶生活品質的附加設施。除此之外,這些公寓的增值速度較慢,投資時獲得抵押貸款也較困難。

 

✔️ 集團投資多戶住宅 (多家庭)

團體投資是透過管理公司或經紀機構完成的,透過它們共同購買美國的公寓大樓或整棟建築。此類投資要求的股本較低,但風險較高,因為投資類似於購買股票,並以投資金額按比例分享。

雖然多戶模式的團體投資也適合投資金額較低的投資者,但它需要所有投資者之間的協調和一致,這在很大程度上取決於管理投資的實體。此途徑的投資人不參與房產的管理,也很少進行經營,但因此需要支付更多的管理費用。如果房產不出租,這些費用可能會特別高。

 

✔️ 房地產投資在美國商業化ב

商業房地產投資包括購買辦公室、商店、工業建築、物流中心、旅館、公共建築等,這些建築不用於居住,而是出租給商業或公共實體。

在大多數情況下,商業房地產的出租價格比住宅房地產更高,但它要求業主支付的費用也更高。然而,商業房地產的優勢之一是租戶可以是政府或公共機構,在這種情況下,租金出現問題的風險要小得多。除此之外,商業房地產和住宅房地產之間沒有太大區別,並且必須對兩種類型進行相同的測試。

房地產百科全書
與長期投資相比,短期投資和透過「炒股」獲利有什麼不同?

在美國出售的房屋中,很大一部分是因業主未能支付抵押貸款而被取消贖回權的房產。很多時候,這些房產都需要進行重大整修,毫不奇怪地發現它們已經空置很長時間,或者遭到無家可歸居民的入室盜竊或接管。

這也是投資者機會的來源:投資者可以選擇購買此類房產,對其進行翻新和改進,然後以更高的價格出售,同時賺取利潤。事實上,有些房地產公司就是透過這種方式來獲利的。

有些人選擇改善他們購買的房產,以便收取更高的租金,並保證房產經過翻新和更新,至少在未來幾年內不需要太多維護。此外,可以透過添加額外的樓層或房間等來擴展屬性來改善屬性。

優惠適合哪些人? 翻動“(翻轉) - 此類投資是短期投資,特別適合希望在幾個月到一年內獲利的投資者。適合不想處理租金的人,以及懂裝修和建築工程的人。這種類型的投資實際上提供了更高的利潤,但風險也更高,因為它需要更多的財務和營運投資。

熱門房地產交易:批發和場外市場
在美國進行房地產投資之前必須進行的重要測試

* 物業位置 - 美國不同地區之間的差異和差距通常很大,並在很大程度上決定了交易的盈利能力,因此選擇投資地點必須考慮以下參數:

* 該地區的租金需求 - 未出租的房產將需要業主為其繳納房產稅、住房公積金、稅金和其他費用,這可能會導致損失。雖然沒有一個指標可以準確地反映某個區域的租金需求,但可以考察該區域房產的入住程度。此外,醫院和大學等教育機構和就業中心的存在將吸引優質人口來到居住區。一般來說,最好將開發地點選在靠近主要道路、主要交通樞紐或購物中心的地方。

* 居住在附近的人口的性質 - 社會經濟狀況將影響人們對該地區的吸引力以及實際租賃房產的能力。重要的是要檢查該地區的平均家庭收入和失業率,這也將有助於確定實際的租金金額以及與不付房客的麻煩的機會。建議深入檢視當地的犯罪程度、教育機構的品質和人口水準。很多時候,價格過低的房產可能表示該地區犯罪率高或失業率高。

* 房地產價格和平均租金 - 檢查市場價格將在很大程度上決定投資領域。檢查平均租金將有助於計算收益率。

* 人口普查 - 負遷移可能表示該地區存在問題,通常表示租賃或出售房產有困難,而正遷移則表示該地區房地產價值增加。建議查一下該地區歷年來的居民人數。

* 平均報酬率 - 該數字不僅對於審查投資的可行性很重要,而且將顯示額外的數據。一般來說,一個領域的風險越高,回報就應該越高,以證明在該領域的投資是合理的。

* 法律和稅收 - 美國每個州都有不同的與房地產相關的法律和稅收。例如,重要的是要檢查法律對不付款的租戶有何規定、存在哪些市政稅以及是否有有關房地產的特殊法律,例如禁止透過當地房地產以外的方式購買房地產公司等

* 房產狀況 - 正如我們之前提到的,2008 年危機之後,美國有大量帶有接收器的公寓庫存。在許多情況下,這些公寓可以低價購買,並從升值中獲利。喜歡不需要裝修的公寓的人可以從一開始就選擇投資條件更好、適合居住的房產。

* 房產的租戶 - 最重要的事情之一是正確選擇租戶,無論他們是已經住在該房產中並“隨之而來”,還是您是讓他們入住的人。每個房東都希望將其租給按時付款並盡力維護房產的租戶。因此,重要的是要檢查租戶的收入能力及其穩定性,以及他們的債務和違法行為的過去。除此之外,如果他們也很友善,那就是額外的獎勵。

 

《房地產公司指南》中推薦的美國房地產公司

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在美國購買房產的步驟

在美國購買房屋是透過產權公司進行的,該公司是一個獨立的中立法人實體,包括保險代理人和律師,被授權從事美國房屋所有權登記。

公司憑藉其職責,檢查財產及其法律地位,核實以前不存在債務或產權負擔等。這個測試需要幾天時間。這裡需要指出的是,如果有債務,則不是登記在財產的前所有者身上,而是登記在財產本身上,購買尚未全額支付的財產的人必須自行償還債務。

此外,產權公司還負責房產的整個銷售過程,包括買賣雙方之間的資金轉移以及房產在 Tabu 的登記。出售程序結束後,公司將轉讓所有權並提供保險,以便將來如果該財產出現債務未清償時,公司將承擔費用。

想要在美國購買房產的投資者或投資者團體需要註冊為有限責任公司的合夥人,這是美國使用的公司註冊方式,透過該方式在美國進行房地產投資的商業活動美國正在進行。註冊可以在任何允許在美國註冊的國家/地區進行,並且根據公司註冊的國家/地區,適用不同的規則。

建立有限公司的程序相當簡單,只需幾天時間,並且不需要持有綠卡或美國公民身份。透過有限責任公司購買資產的原因在於,這樣投資人的資產和私人資本受到保護,只有公司才能吸收債權。

此外,在對未來出售財產的利潤徵稅方面,有限責任公司的稅收低於私人投資,對財產收入的徵稅也是如此(更多關於房地產的信息)美國的稅收制度如下)。

在過程的第一階段 投資者會見在美國各地經營的房地產公司的代表。會議的目的是確定客戶的各種需求,以便為他找到一處能夠為其投資目標提供最佳回應的房產,並以最佳方式滿足他的要求和需求。為此,代表們將努力了解投資者希望投資的預算、他希望在哪個地點投資房產、他希望購買什麼類型的房產等。在確定客戶的需求和要求後,他會收到不同房產的報價。

客戶還可以自主定位房產。房地產公司會幫助他,甚至陪同他申請購買房產。

 

購買房產的過程是如何進行的?

1. 實際購買房產時,投資者需要出示一份文件,稱為POF(資金證明)。該文件由投資者擁有帳戶的銀行起草和簽發,是投資者擁有購買房產的財務資源的證據。當投資者擁有全額購買(以及裝修,如果需要)時,必須提交帳戶報表的複印件或複印件。如果投資者為了投資而申請抵押貸款,他必須出示貸款人的文件以及他所抵押貸款的金額。

2. 第二步,報價必須連同確認投資者購買房產的財務能力的文件一起提交給房產賣方。在此階段,投資者可能需要支付預付款。賣方有義務在有限的時間內回覆他,這在報價中有詳細說明。

3. 在第二階段的同時,必須驗證房產的完整性,並提交缺陷報告(POS),詳細說明需要進行哪些維修才能批准居住。檢查由當地市政府的檢查員進行。

4. 在此階段,投資者可以向承包商推薦該房產,以獲得報價以糾正其中發現的缺陷,並根據這些報價評估其投資是否值得和有利可圖。

5.下一步,與賣方就購買價格達成協議,賣方簽署買方提交的報價。從此時起,雙方有三天的時間可以對合約提出質疑,通常是透過律師。合約簽訂後,產權公司會對房產進行檢查。

6. 在購買過程結束時,為了完成交易,投資人需要保管好與購買相關的所有文件和資金。在此階段,各方簽署所有必需的表格,財產的資金進入產權公司的託管帳戶,該帳戶將其轉移給賣方,然後財產的所有權就轉移了。

7. 接近成交階段時,將對房產進行最終檢查,以確保自購買合約簽訂以來其狀況沒有改變。另外,根據美國法律,一定要注意購買房屋保險,如果買了房貸的話還要解決房貸的問題。之後,您可以開始翻新過程(如果需要)。

由於以色列和美國之間距離遙遠,通常在購買後會聘請管理公司來持續管理房產。公司的角色是看管、維護房產並處理與租賃相關的一切事務,從尋找租戶到處理可能出現的問題。公司的管理費從租金中支付。

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美國的房地產稅 - 您預計繳多少稅?

* 繳納房產稅 - 在美國,公寓業主繳納房產稅,即使房產無人居住,也需要繳交。財產稅每三個月向市政府繳納一次,其金額取決於財產的價值和地區徵稅方法。

* 財產保險費用 - 每年支付一次或每月分期付款。費用取決於保單範圍、房產價值等,平均每月可能在 30 至 100 美元之間。

* 眾議院委員會 - 當您購買大樓或公寓大樓內的公寓時,您需要支付房屋的維護費用、維修費用等。

* 管理費 - 從管理公司向租戶收取的租金中支付給管理公司。通常費用為租金的8%至10%。

* 租金所得稅和資本利得稅 - 在美國擁有房地產的以色列人在美國和以色列都要納稅。該稅是對當前的租金收入徵收的,並且在未來出售房產時根據出售的預期利潤,投資者將需要繳納資本利得稅。以色列和美國簽署的稅收協定在涉及擁有資產的以色列投資者時優先考慮其中的第二個,保證投資者避免雙重課稅。

* 遺產稅 - 在美國,即使所有者不是居民或美國公民,也對位於美國的資產徵收遺產稅。該稅的含義是,如果財產所有者去世,其繼承人將必須按財產價值繳納最高稅率為35%的稅。有多種方法可以規避此稅,例如成立一家外國公司,以該外國公司的名義登記財產,但在出售財產時,此類公司將被徵收比以個人名義註冊的財產更高的資本利得稅。稅率為35%,而非15%。另一個應該考慮的選項是,例如,如果投資者年老或有健康問題,則可以提前將財產登記在未來繼承人的名下。

公寓產生的費用,如保險、日常維護等,在美國是被承認納稅的,因此以自己的名義成立有限責任公司的人每年都需要在美國提交一份納稅報告,顯示他的所有資產。利潤和損失。如果公司名下登記有多個姓名,則按照其在公司中的所有權比例繳納稅款。

美國的慣例稅額根據稅收水準從 10% 到 35% 不等,為了提交報告,投資者將需要支付數百美元。

我們是誰?

納德蘭集團為美國房地產投資者(當地人或外國人)提供全套解決方案。我們是與數百家貸方合作的貸款經紀人 - 我們正在所有貸方之間進行拍賣,以便為您提供美國最好的抵押貸款 - 而且我們所有的銀行也與外國人合作。我們有一所房地產學校,教授購買和持有、修復和翻轉、多戶住宅、批發、土地。 AirBNB 等等,我們擁有一個由數萬人組成的強大社區、一個網絡網站和應用程序,我們舉辦大型房地產會議和博覽會,我們為房地產公司提供營銷服務,我們也是新建房產的建築商並運營多家庭聯合組織。在我們的融資公司中,我們還可以遠端開設銀行帳戶,無需飛往美國,開設有限責任公司,並且透過我們的抵押貸款公司,我們為投資美國房地產市場的外國人和美國人提供融資解決方案。我們提供個人指導和先進的拍賣平台,幫助客戶從多個實體獲得最佳融資報價。我們公司也提供持續的支持,直到收到資金。

我們捐贈全部收入的 10%。

我們的美國業務合作夥伴和我們的多戶物業管理公司連續第三年躋身美國成長最快的 5000 家公司之列

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